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Quanto deve essere grande un terreno edificabile per una nuova casa ?

Finalmente abbiamo preso la decisione: vogliamo investire in un futuro sostenibile e costruire la nostra nuova casa indipendente affidandoci alla tecnologia del legno.

Il primo passo da fare è iniziare a guardarsi attorno per individuare e scegliere il terreno su cui andremo a realizzare la nostra casa. È necessario fare una distinzione su quella che sarà la destinazione del nostro lotto:

siamo indirizzati verso una bifamiliare o preferiamo piuttosto una villetta singola?

In questo articolo ci occuperemo della seconda possibilità, la villetta indipendente.

Dobbiamo tenere conto di alcuni fattori preliminari come l’area geografica che ci interessa (preferiamo stare vicini alla famiglia o siamo disposti ad allontanarci di qualche km in più?), la posizione del lotto all’interno di quest’area geografica (vicinanza o meno a determinati servizi), l’orientamento, la possibilità di poter disporre di un’ampia area verde privata, ecc…

Una volta individuati i punti saldi, ovvero le caratteristiche che saranno determinanti per la nostra ricerca, una delle domande che sorge spontanea è sicuramente “

Ma quanto deve essere grande il lotto di terreno edificabile per soddisfare le nostre esigenze?

Ci basteranno 300, 500 o serviranno 800, 1000 metri quadrati?

La risposta ha a che fare, oltre che con le nostre possibilità economiche, anche con un pizzico di normativa.

Prima di passare agli schemi esplicativi delle dimensioni minime necessarie per un terreno edificabile vediamo qualche riferimento normativo di massima.

Senza entrare troppo nei dettagli tecnici, l’articolo 873 del Codice Civile stabilisce che la distanza minima tra due costruzioni indipendenti (non stiamo quindi parlando di case a schiera, ma di villette singole come quella che desideriamo costruire) deve essere pari a tre metri. Perché? La norma vuole evitare la formazione di “corridoi” troppo angusti fra gli edifici. Spazi troppo stretti possono diventare nocivi per la salute delle persone poiché hanno uno scarso passaggio di aria e luce e possono inoltre mettere a rischio la nostra sicurezza.

La legge è resa ancora più stringente dall’applicazione del Decreto interministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968. Il decreto stabilisce una distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti. Inoltre viene fissato che le distanze dei fabbricati dalle strade debbano essere come minimo uguali alla larghezza della sede stradale, con una maggiorazione ulteriore stabilita dalla norma.

Tutto qui? Non ancora, il Codice Civile lascia la possibilità ai regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore. A quali documenti possiamo allora fare riferimento? Generalmente dobbiamo affidarci al piano regolatore comunale (PRG) oppure al Piano degli Interventi e ai regolamenti edilizi (RE) che spesso prevedono distanze superiori rispetto a quella minime previste dal Codice e dal Decreto n.1444.

Nelle nuove lottizzazioni invece normalmente viene previsto che le nuove costruzioni debbano stare ad almeno 5 metri dalla strada.

Insomma, per essere sicuri, il mio consiglio è quindi di chiedere l’assitenza di un tecnico che verifichi presso gli uffici comunali cosa è previsto per l’area edificabile che vi viene proposta.

Per semplicità per ora possiamo darci un margine di validità generale e possiamo semplificare dicendo che è necessario considerare almeno una distanza di cinque metri dal confine del nostro lotto e comunque di dieci metri dalle costruzioni adiacenti..

Ad esempio, se il nostro vicino ha costruito la sua casa a 3 metri dal confine, dovremmo collocare la nostra nuova costruzione a 7 metri dal confine, per rispettare la distanza di 10 metri dall’edificio adiacente.

C’è un altro valore da considerare nella scelta del nostro terreno, ovvero la capacità edificatoria. Questa caratteristica, fondamentale per determinare se il terreno a cui siamo interessati può essere effettivamente quello adatto a noi, determina la quantità di superficie su cui possiamo costruire nel lotto stesso attraverso l’uso di un indice. L’indice edificatorio non è altro che un rapporto tra il volume edificabile (ovvero il volume massimo che il nostro edificio potrà avere) e l’area totale del lotto. A volte è calcolato anche come il rapporto tra la SUL (superficie utile lorda, ovvero i metri quadrati di casa che possiamo costruire compresi i muri) e l’area totale del lotto. Dobbiamo, in ogni caso, fare sempre riferimento al PRG o al Piano degli Interventi o simile (varia da regione a regione) per determinare come calcolare questo valore.

Per fare un esempio, se ipotizziamo che la nostra nuova casa abbia una dimensione di 150 mq dovremo andare alla ricerca di un terreno che ci consenta di costruire almeno un volume pari a 450 mc (corrispondenti ai nostri 150 mq moltiplicati per un’altezza dei locali media di 3 m), oppure un terreno che ci consenta di costruire 150 mq di SUL.

Passiamo ora a qualche esempio pratico:

  • Immaginiamo di voler costruire la nostra nuova casa per una metratura di circa 150 mq e di voler mantenere zona giorno e zona notte su due piani divisi. La nostra scelta ricadrà allora su di una casa a due piani che avrà un’impronta sul terreno di 75 mq (cioè la metà di 150). Il nostro terreno dovrà allora essere abbastanza grande da garantire una distanza fra l’edificato e il confine di almeno 5 metri e avrà una dimensione minima di 350 mq. Il garage dovrà essere quindi interrato e si dovrà realizzare una rampa carrabile per accedervi.

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  • E se volessimo inserire un garage doppio esterno per ospitare le nostre due automobili. Dovremo considerare l’aggiungere una superficie di circa 35 mq e assicurarci che il nostro box sia costruito in adiacenza alla casa e ad una distanza adeguata dai fabbricati vicini. In questo caso le misure minime sono di circa 450 mq.

 

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  • Se immaginiamo invece di voler costruire la nostra nuova casa (per la stessa metratura di circa 150 mq) tutta a piano terra per assicurarci la massima comodità, la nostra scelta ricadrà su di una casa che avrà un’impronta sul terreno di 150 mq. La nostra area dovrà allora essere abbastanza grande da garantire una distanza fra l’edificato e il confine di almeno 5 metri e avrà una dimensione minima di 500 mq. Anche in questo caso il garage dovrà essere quindi interrato e si dovrà realizzare una rampa carrabile per accedervi.

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  • E se volessimo inserire un garage a lato della nostra casa? Dovremo considerare uno spazio supplementare e assicurarci che il nostro box sia costruito ad una distanza adeguata dai fabbricati vicini. In questo caso le misure minime sono di circa 650 mq.

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  • E nel caso volessimo disporre di un ampio spazio all’aperto e magari aggiungere una piscina scoperta? Anche in questo caso varranno le stesse regole e dovremo orientare la nostra scelta su di un terreno indicativamente di almeno 600-700 mq.

Sintetizzando tutte queste informazioni, possiamo arrivare a definire le misure seguenti:

  • Se desiderate costruire una casa singola su due piani saranno necessari minimo 350/400 mq.
  • Se invece volete una villetta indipendente su di un solo piano vi consigliamo di indirizzarvi su di un’area di almeno 500/600 mq.

Queste sono le dimensioni minime, ma il nostro suggerimento è in generale quello di considerare terreni edificabili fra i 600 e i 1000 metri quadrati. Un’area di questa grandezza ci permetterà infatti una maggiore libertà di scelta e personalizzazione delle soluzioni, dalla disposizione e orientamento della nostra abitazione, all’aggiunta o meno di una piscina o di uno o più box auto, alla sistemazione di un portico esterno e di uno spazio verde privato di nostro gusto.

Una volta chiarito per bene quali sono le nostre priorità non ci resta che dare uno sguardo al mercato ed individuare l’offerta per noi più vantaggiosa. Come fare praticamente? Se vi interessa approfondire questo punto, abbiamo preparato un articolo che fa per voi: Come trovare un terreno edificabile? accessibile dal link http://architettocaseinlegno.it/trovare-un-terreno-edificabile/

 

Ogni grande viaggio inizia sempre con un piccolo passo (proverbio cinese)

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